كم تكلفه بناء دورين
 

السلام عليكم ورحمه الله
كل سنه وانتو طيبين
اخواني واخواتي
ارجو مساعداتكم يااهل الخبره

عندي اسئله واريد اجابه تفصيليه واضحه لاهنتم

أنا عندي ارض مساحتها 500
س1/ كم بيكون مسطح البناء لدورين منفصله ؟
س2/كم تكلفه العظم وتشطيب ؟
س3/كم تكلفه المقاول او المهندس بدون مواد ؟ ومع المواد؟
س4/كم مده انتهاء البناء

ارجو التفاعل معي لضروره

معقول بس مشاهدات ومافيه رد يجبر بخاطري والله محتاجه مساعدتكم

وعليكم السلام ورحمة الله ،،

1- مسطح البناء حسب رغبتك بشرط تلتزم بالإردتدادت وفق شروط البلدية ، انا ابني فلة خاصة للسكن ومساحة الآرض 400م2 ، مسطح الدور الأرضي 207م2 ومسطح الدور العلوي 213 م2وملاحق السطح 103متر مربع.
2- العظم كلفني حوالي 382 الف ريال شامل تكلفة الحفر وشغل يد المقاول وزيارة المهندس المشرف وراتب الحارس للرش والمواد افضل الأنواع ، طبعا الحديد الراجحي ، والخرسانة من الفلوة اغلى نوع ضغط 400 ، والبلك من الفلوة (نوعه بخار) وهو افضل الموجود بالسوق كما استخدمت الاسمنت البحريني ، وشغل يد المقاول حسب العقد 100 الف ريال (تقريبا سعر المتر 140 ريال بدون المود) والحفر كلفني مبلغ جامد حوالي 21 الف ريال لأن الأرض مرتفعة عن منسوب الشارع بمقدار متر ونص واضطريت احفر كامل الأرض بعمق 2.3 تقريبا علشان القواعد .
3- المقاول كان اتفاقي معه بدون مواد وبمبلغ 100 الف ريال قطوعة وللمعلومية الدرج عندي نص دائري وتحمل هو خشب الديكور وبعد تحمل تكلفة تلييس الخزان حسب الإتفاق بالعقد. كما أن الموقع اللي ابني فيه غير متوفر فيه مساجد ومطاعم ومواصلات لأن الحي جديد لذلك أكيد بيزود في السعر شوي للصعوبة اللي بيواجها خلال فترة العمل لأنه بيضطر يجب الغداء والمويه من مكان بعيد.
اذا بتتفق معه بالمواد فما انصحك بالطريقة هذي ، لأنه بيحاول يوفر في المواد على حساب جودة العمل ، انا شفت فله صاحبها متفق مع المقاول بالمواد ولاحظت أن الجدران عنده ضعيفة عندما تضرب عليها بيدك لان المقاول كان يقلل في مونة الأسمنت علشان يوفر ، وبعد ممكن يجيب لك دفان من النوع الرخيص واللي ممكن يهبط مع الزمن بعد عمل صبة النظافة . هذا غير أنه ممكن يتلاعب في كمية الحديد او يستخدم حديد رخيص من الأنواع المغشوشة اللي بالسوق .
4- مدة الإنتهاء حسب الإتفاق بينك وبين المقاول في العقد لكن هذا إذا التزم ولذلك لازم تضع شرط جزائي في العقد مثل أن يكون هناك خصم من مستحقاته بمقدار 150 ريال عن كل يوم تأخير ، انا عندي الإتفاق كان انه ينهي العظم في 6 أشهر والرجال خلص بعد 7 اشهر . بالنسبة للتشطيب ما اقدر افيدك عنه كثير لأن انا خلصت البلاط الآن وما عملت البوية ولا الأبواب والنوافذ وتكسية الواجهات وتركيبات السباكة والكهرب لأني اشتغل على دفعات الصندوق وما عندي سيوله .

مع تحياتي ،،

يعطيك الف الف عافيه اخوي ماقصرت والله يعينا وياك
بس ماادرري شلون الاراضي هنا بالرياض تدري العمران اتجه لشمال الرياض وبعضها مافيها خدمات وانا افضلها مرتفعه عشان الامطار
ومعذره المبلغ اللي بتفق مع المقاول عليه متي اعطيه بضبط اعطيه بعد الانتهاء او في البدايه اعطيه عربون وكم تقريبا يكون

انتبه لا تتورط في أرض وتنشب فيها ، بعض الأراضي دفان ، وممكن تحفر ثلاث أو اربع امتار تحت منسوب الشارع وما توصل للأرض الصلبة اللي تقدر تأسس عليها البيت ، لذلك ممكن مكتب متخصص في فحص التربة تتفق معه ويعمل لك فحص للتربة ويعطيك تقرير عنها . بعدين ارتفاع الفله بشكل مبالغ فيه بشكل عليك تكلفة اقتصادية لأن الدفان الجيد غالي . غير أن الفلة بيكون شكلها غير مقبول إذا كانت مرتفعه جدا الشارع ، لكن اقترح عليك ان ارتفاع الفله يكون ثلاث درجات من الشارع ، بالنسبة للمقاول لازم تشوف شغل له قبل وتتأكد انه متقن للشغله (وانصحك تبعد عن المقاول المصري والباكستاني) المصري نصاب والباكستاني شغله اي كلام ، وبعد لازم تقابل صاحب العمارة وتسألة عن المقاول والتزامه ، ممكن تطيح في مقاول يسحب بك سنة وسنتين في العظم ، يعني يشتغل عندك اسبوع ويغيب اسبوعين ، والمشكلة هذي تقابلها مع المقاولين اللي اسعارهم رخيصة لانه ياخذ اكثر من فله في نفس الوقت والناس تنكب عليه علشان السعر وبالتالي يتأخر في التنفيذ ، طبعا انت تعطيه دفعة بعد توقيع العقد (خل نقول 5% من قيمة العقد) لكن لازم تتأكد من وجود المؤسسة اللي يتبع لها المقاول وتسجل في العقد رقم السجل التجاري ومن الافضل يصدق العقد من الغرفة التجارية علشان تمنع التلاعب والتزوير لان ممكن يزور توقيع كفيله صاحب المؤسسة ويشتغل من ورى ظهره لحسابه الخاص. بالنسبة للدفعات حسب الإنجاز تعطيه وتكون الدفعات محددة في العقد . على سبيل المثال لو كان العقد 100 الف ريال تكون الدفعات كالتالي :

5 آلاف عند توقيع العقد
8 آلاف بعد صب القواعد والأرقاب
8 آلاف بعد صب الميدة
8 آلاف بعد صب أعمدة الدور الأرضي وإنجاز الخزان والبيارة
4 آلاف بعد بناء جدران الدور الأرضي
15 ألف بعد صب سقف الدور الأرضي
5 آلاف بعد صب أعمدة الدور العلوي
4 آلاف بعد بناء جدران الدور العلوي
15 ألف بعد صب سقف الدور العلوي
4 آلاف بعد صب أعمدة ملاحق السطح
5 آلاف بعد بنأء جدران ملاحق السطح والسترة
10 آلاف بعد صب سقف ملاحق السطح سدات السترة
9 آلاف بعد تنفيذ الخزان العلوي وبناءالسور وتنظيف الموقع من الخشب.

اللي فوق مجرد مقترح لتوزيع الدفعات حسب الإنجاز .
ومن المهم في العقد تحديد من اللي يستلم الدفعات هل هو صاحب المؤسسة أو المقاول الأجنبي ولازم تاخذ وصل بالإستلام موقع وعليه ختم المؤسسة كما أنه يجب اضافة فقرة أن العمل يكون تحت اشراف هندسي من قبل مكتب يحدده انت وفي حال قرر المكتب أن العمل غير متقن فإن المقاول يتحمل بمفردة تكاليف ( تكلفة المواد وأجور العمالة) تصحيح الاخطاء ، وبعد تضيف أن مدة تنفيذ العمل 150 يوم من تاريخ توقيع العقد وفي حال مرور 75 يوم من تاريخ توقيع العقد ولم ينجز المقاول 50% من الأعمال المطلوبة منه فإن يحق للمالك فسخ العقد (دون سابق إنذار للمقاول) علما أن مسألة كتابة تقرير التأخير وتوضيح ما انجزه المقاول من أعمال تتم من قبل المكتب الهندسي الذي يحدده المالك دون اعتراض من المقاول.

طبعا الفقرة الأخيرة مهمة جدا لأن بعض المقاولين يشتغل معك كم يوم ولا شهر أو شهرين وبعدين يختفي وما عاد يرد على الجوال وتتورط معه وما تقدر تجيب مقاول ثاني يشتغل لأن العقد اللي بينك وبينه ساري ومكن يجيك بعدين وينسب بعض الأعمال اللي سواها المقاول الثاني لنفسه ويطالبك بمبالغ ماليه ، لذلك فسخ العقد في حال تأخر عن إنجاز أعماله يكون بدون سابق إنذار وتقرير المكتب الهندسي يكون كافي لتحديد ما قام به من أعمال بدون ما تروح أنه وياه للمحاكم وتدخل في دوخة راس .

والله اخوي نبهتني علي شغلات ماكانت ببالي
الله يجزاك خير طيب اخوي اذا انت في الرياض تقدر تدلني علي احد لاني جديده بالرياض ومااعرف مكاتب ولا شي اذا نت اللي يشتغلون عندك شغلهم كويس ليت تفيدني

وعلي فكره اخوي انا الارض اللي مساحتها 500 شفتها اليوم بنهار وكان موقعها نازل وحده ثانيه 450 بس متضاهره ومرتفعه بس موكثير جبليه
وكان معنا واحد من مكتب العقار ورانا كذا ارض وقالنا انه النازله بتضطروون تحفرون واجد وبتظطرون تسون قبوو وتبنون عليهفدلنا علي هذي 450 متر فمادري كلامه صحيح

مواصفات قطعة الأرض الجيدة كثيرة وما تتوقف فقط على انها متساوية مع منسوب الشارع ومن اهم المواصفات :
1- يفضل كثير من الناس أن تكون الواجهة شرقية أو جنوبية لأن الغربية تكون حارة في الصيف يعني من الساعة 12 الظهر إلى 6 المغرب والشمس تضرب في واجهة الفلة والشمالية تكون في الشتاء باردة خاصة أن الباب بيكون جهة الشمال لذلك الكثير يفضلون الشرقية وبعدها الجنوبية .
2- عرض الشارع مهم ، لان البلدية تشترط ارتداد بما يعادل 1/5 من عرض الشارع ، يعني اللي على شارع 20 بيكون الإرتداد عنده 4 متر واللي عرض الشارع 15 بيكون الإرتداد 3 متر وإذا زاد الإرتداد بيكون المنزل اصغر .
3- من الأفضل أن الموقع ما يكون قريب جدا من محطة بنزين أو كهرباء علشان البعد عن مصدر الخطر والإشعاع وكذلك ما يكون قريب جدا من مدرسة للبعد عن الإزعاج والحركة ، كما أنه من المهم انه ما تكون الارض ظهيرة قطعة على شارع تجاري لأن ما تدري وش اللي بيبني وراك على الشارع التجاري ممكن تكون ورشة او عمارة سكنية بإرتفاع 3 ادوار وتكشف البيت .
4- الأفضل أن تكون الأرض عند مدخل الحي أو قريبه منه علشان سهولة الوصول أو الخروج من المنزل ، وفي حال كانت داخل الحي والحي مكتظ بالسكان بتكون الطلعة والرجعة للبيت صعبة وتاخذ وقت .
5- الأرض الصلبة والمستوية مع الشارع افضل لأن بيكون توفير في تكاليف الحفر والدفان ، تليها الأرض الصلبة والمرتفعة قليلا ، اما الأرض المنخفضة فغير مرغوبة إلا للي يرغب بقبو ، طبعا القبو مكلف أكثر من البناء العادي وخاصة أنه يحتاج عزل ومع هذا كله ممكن يكون القبو بؤرة للحشرات والروائح لأنه مكتوم تحت الأرض وفي حال ما رغب بقبو فبيضطر يحفر حتى يوصل للأرض الصلبة لتأسيس القواعد ثم الدفان وبكذا بتاكل دفان مع العلم بأن الدفان الجيد غالي ، اما بالنسبة للأراضي الدفان فاصرف نظر عنها بدون تفكير .وذلك الأراضي المرتفعة بشكل كبير راح تكلف حفر وترحيل دفان وممكن يوصل المبلغ إلى 20 أو 30 الف ريال.
6- اطوال الأرض يجب ان تكون متناسقة مع بعض علشان يكون المخطط جيد ، يعني تكون 20 في 30 أو 20 في 25 وفي حال كانت الأطول غير متناسقة مثل 12 في 36 بيكون المخطط غير مقبول وبتكون الفلة اشبه بسرداب ، يعني طويله بدون عرض .

طبعا من الصعب جدا تلقين ارض فيها كل المواصفات المطلوبة ولو حصلتي ممكن يكون صاحبها مبالغ في السعر ، انا تنازلت عن بعض الأمور علشان اشتري ، كل ما رحت مكتب عقار وسألت لازم يطلع لي عيب في الأرض ، لذلك شريت ارض شرقية على شارع 20 واطوالها 20 في 20 وما هي ظهيرة تجاري لكن مشكلتها أنه داخل الحي يعني لازم اقطع من الدائري مسافة 8 كيلو غير كذا كانت مرتفعة عن الشارع حوالي 1.5م وكلفتني في حدود 20 الف ريال حفر لأن اضطريت احفر 1.5 م وثم حوالي 80 سم علشان القواعد يعني حفرت كامل الأرض بعمق 2.3 م

بالنسبة للي اشتغلوا عندي ، المليس جيد والمبلط ممتاز والكهربائي وسط ، السباك سيئ ، المقاول غثيث ، يعني يتأخر ويطالب بالدفعة قبل ما يخلص ، كنت متفق معه على انه ينتهي في 6 شهور وما خلص العظم إلا بعد 7 شهور وزيادة مع دوخة الراس انا ياه .

الله يعينك اخوي واشكرك لمساعدتك لي بنصايحك وانا دونتها عندي بالمذكره عشان ماانساها
الله يجزاك خير

كيف اوفر حارس للفله
 

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
اذا كنت باتفق مع مقاول مصنعيه للعظم، كيف اوفر حارس للعظم وكم راتبه؟
وشكرا